ЖК Черноморский-2: проект, расположение, особенности

Митрич пишет:А по продажам. Я интересовался. Так, на сегодня моя отремонтированная и обставленная однушка сейчас может уйти где-то 3,5 - 4 мил. руб. (как есть  - вместе с обстановкой и техникой) в зависимости от того, срочно или не очень её потребуется продать. Это уже перекрывает все понесённые затраты, даже учитывая потери по уплате налога. Если, конечно, просто бетонную коробку продавать, то вряд ли что-то заработаешь, Тут Вы, Wolf, правы.
Я знаю, что люди здесь зарабатывают тем, что покупают квартиры, отделывают их и продают. Такой, вот, бизнес.

Да я вот тоже подсчитываю, и что-то у меня не сходится. Моя кв. тоже могла бы уйти за 3,5 - 4 млн, с ремонтом и обстановкой. Только вот на доходный бизнес это не тянет. Дано:
-кв. была куплена за ~2,5 млн. 2 года назад
-ремонт обошелся ~0,5 млн
-обстановки у меня вообще ещё нету

Итого, кв. мне уже обошлась в 3 млн. Если продать её сейчас (в том виде в каком она есть) за 3,5 млн, то доходность получается около 7% годовых. Да это же вообще не доходность! Это даже инфляцию не покрывает. А ещё и налог надо платить. Если б эта сумма денег всё это время просто лежала в банках под средний процент ~10% годовых с капитализацией, то выхлопа было бы больше (и при этом - ноль телодвижений с моей стороны). Что-то как-то не бизнес ни разу.

ОК, если быстро брать ключи и делать ремонт за пару месяцев, и продавать кв. сразу после получения СОС, тогда доходность получается около 20% годовых, это уже что-то. Но первое время после сдачи дома таких инвесторов будет куча, большая конкуренция, соответственно либо снижать цену (и доходность), либо продавать долго (что опять же снижает доходность).

Я, конечно, говорю сейчас про обычных людей. Инвесторы, особо приближенные к застройщику, и купившие квартиры за полцены, конечно же в хорошем плюсе от такого бизнеса...

Wolf пишет:Да я вот тоже подсчитываю, и что-то у меня не сходится. Моя кв. тоже могла бы уйти за 3,5 - 4 млн, с ремонтом и обстановкой. Только вот на доходный бизнес это не тянет. Дано:
-кв. была куплена за ~2,5 млн. 2 года назад
-ремонт обошелся ~0,5 млн
-обстановки у меня вообще ещё нету

Итого, кв. мне уже обошлась в 3 млн. Если продать её сейчас (в том виде в каком она есть) за 3,5 млн, то доходность получается около 7% годовых. Да это же вообще не доходность! Это даже инфляцию не покрывает. А ещё и налог надо платить. Если б эта сумма денег всё это время просто лежала в банках под средний процент ~10% годовых с капитализацией, то выхлопа было бы больше (и при этом - ноль телодвижений с моей стороны). Что-то как-то не бизнес ни разу.  

ОК, если быстро брать ключи и делать ремонт за пару месяцев, и продавать кв. сразу после получения СОС, тогда доходность получается около 20% годовых, это уже что-то. Но первое время после сдачи дома таких инвесторов будет куча, большая конкуренция, соответственно либо снижать цену (и доходность), либо продавать долго (что опять же снижает доходность).

Я, конечно, говорю сейчас про обычных людей. Инвесторы, особо приближенные к застройщику, и купившие квартиры за полцены, конечно же в хорошем плюсе от такого бизнеса...

Согласен - не очень доходный бизнес. Правда 10% годовых в нормальном банке не найти (сейчас как раз около 7%), а ненормальном - это большой риск.
Вообще инвестировать в недвижимость уже давно не особо прибыльное и перспективное дело. Это на 90-е. Рынок перегрет, цены стабильные. И риелторы жалуются, что покупателей-инвесторов мало. Считаю, если покупать квартиру, то только для себя.
Но! Продать, в случае необходимости, всё-таки можно без катастрофических потерь. Недвижимость не авто, которое сразу дешевеет на десятки процентов.

Митрич пишет:Согласен - не очень доходный бизнес. Правда 10% годовых в нормальном банке не найти (сейчас как раз около 7%), а ненормальном - это большой риск.

Это сейчас 7%, а года полтора-три назад проценты были очень даже "вкусные", поэтому я и беру в расчёт 10% в среднем. (У меня по 12,5-17% вклады были в это время). В банке можно хранить в любом, главное чтоб он состоял в системе страхования вкладов, и не превышать сумму АСВ. Ну а в нашем конкретном случае хорошо было хранить в валюте, мы ведь все (дольщики Черноморского-1) покупали квартиры после скачка курса.

Митрич пишет:Вообще инвестировать в недвижимость уже давно не особо прибыльное и перспективное дело. Это на 90-е. Рынок перегрет, цены стабильные. И риелторы жалуются, что покупателей-инвесторов мало. Считаю, если покупать квартиру, то только для себя.

Да. Точнее, я считаю, 2 причины покупать: 1 - для себя, 2 - для долгосрочного сохранения денег. Годами хранить деньги на вкладах - не выгодно, сумму сжирает инфляция. Хранить деньги в квадратных метрах - по-прежнему актуально. А вот получится ли их приумножить таким способом - это ещё не факт, много нюансов. В общем, если есть "лишние" миллионы - однозначно лучше вложиться в бетон, чем хранить в банке или под матрасом.

Митрич пишет:Но! Продать, в случае необходимости, всё-таки можно без катастрофических потерь. Недвижимость не авто, которое сразу дешевеет на десятки процентов.

Это да! Ну или сдавать можно, в случае непредвиденных финансовых проблем/потери работы и т.п. (если конечно это не единственная квартира).

Гиппо77 пишет:Риэлторский процент, если покупатель обращается к застройщику, берет не риэлтор, а непосредственно покупатель. Для этого нужно подготовить по определённой форме договор продажи и, если необходимо, внести задаток. Получается то,  что покупатель выступает одновременно и риэлтором и берет с застройщика определённый % с продажи. Зачем "кормить" посредников?  Сейчас даже самому можно провести элементарно сделку купли-продсажи недвижимости через МФЦ, правда новостройка - это не наш случай.

Да, я тоже не понимаю, зачем нужны посредники, тем более если берёшь новострой, где вообще всё просто и прозрачно. Ну, разве что если застройщик сам принципиально продажами не занимается, только через контору.
По выделенному - а это как? Что за особый ДКП? У меня сделка была напрямую с застройщиком, но никаких риелторских %% мне не давали, была стандартная цена 55т/кв.м, как и у всех в то время. Или через агентства квадрат стоил дороже?

Сайт Евростроя существует , в первую очередь, для покупателей, и там все чётко расписано: куда обращаться для покупки жилья, а именно, к ним а не к риэлторам. В тоже время, риэлторы стимулируются застройщиком за счёт фиксированного % от стоимости квартиры покупателя, приведенного посредником(риэлтором). Цена , предлагаемая риэлтором, и цена, если обратиться напрямую к застройщика одинаковая. Однако, все-таки, можно попытаться "прогнуть" застройщика на уменьшение стоимости за счёт предполагаемой "премии" риэлтору, иначе теряется смысл обращения к застройщику непосредственно.

Гиппо77 пишет:Однако, все-таки, можно попытаться "прогнуть"  застройщика на уменьшение стоимости за счёт предполагаемой "премии" риэлтору, иначе теряется смысл обращения к застройщику непосредственно.

Теоретически, да. А вот интересно, на практике это кому-нибудь удавалось? Фиг их "прогнёшь", особенно на старте продаж, когда в офисе буквально очередь за квартирами стоит. Дашь скидку одному - все остальные тоже потребуют!

На старте продаж Черноморского-2 пытался купить квартиру у застройщика. Мои финансовые возможности позволяли приобрести жилье только в рассрочку. Причем условия застройщика (50% через неделю, после заключения договора) меня не устраивали. Нет у меня сейчас 2 млн. Я могу заплатить только равными долями за 9 месяцев. Застройщик на мои условия не пошел. Я обратился в АН и вопрос был решен за пол часа. Причем агентству я ничего не платил.

Добрый день! А что это за фирма " АН " ?В которой вы решили интересуюсь я тоже.

АН - это агентство недвижимости. Называется Домиан.

А каким образом это Агенство Домиан? оно что скупило квартиры у Евростроя или у Союза застройщиков Геленджика? Что то не понятно...

Союз застройщиков Геленджика - это тоже агенство недвижимости, они ничего не строят, я и к ним заходил. Просто руководители АН и застройщики плотно между собой контактируют. У многих сложились определенные деловые отношения и им легче между собой договориться, чем человеку со стороны. Вот так руководитель Домиана договорился с Евростроем о моей нестандартной рассрочке.

Ясненько. Т.Е. вы предварительный договор купли продажи квартиры заключили с агенством АН и финансирование на него заводите на это агенство АН . А по окончанию строительства с кем будете заключать основной договор купли продажи???

И еще а как это агенство найти телефон и прочее. Может они индивидуально для вас пошли на это как знакомому покупателю?!

Северянин пишет:На старте продаж  Черноморского-2 пытался купить квартиру у  застройщика. Мои финансовые возможности позволяли приобрести жилье только в рассрочку. Причем условия застройщика  (50% через неделю, после заключения договора) меня не устраивали. Нет у меня сейчас 2 млн. Я могу заплатить только равными долями за 9 месяцев. Застройщик на мои условия не пошел. Я обратился в АН и вопрос был решен за пол часа. Причем агентству я ничего не платил.  

Что-то они заелись совсем. Когда я покупал квартиру в Черноморском-1, то мне они предложили сами рассрочку на 4 месяца. А если сразу платить, то скидку давали.

Офис АН "Домиан" находится по адресу : ул. Толстого, 21а. Подъехать к нему лучше со стороны Луначарского. Телефон риэлтора, с которым я работал 89385026494. Зовут Елена Скрипка.
Перед тем, как идти в агенство, я сам изучил рынок новостроек и уже знал, чего хочу. В Союзе застройщиков, куда я сначала зашел, риэлтор о новостройках знал меньше меня. И когда она мне показывала, какой ЖК где строится, его особенности, мне приходилось её постоянно поправлять. На мою просьбу узнать, какой застройщик пойдет на столь длительную рассрочку (9 месяцев), она на следующий день сказала, что таких вариантов нет. Тогда я обратился в Домиан. Там я не стал расспрашивать о новостройках , а сразу нарезал задачу: двухкомная квартира не меньше 70 кв.м., рассрочка на 9 месяцев при первоначальном взносе 200000р. На следующий день был получен ответ, что на такие условия согласны два застройщика. Это ЖК Созвездие на Луначарского и ЖК Черноморский-2. Мы сначала побывали в Созвездии. Он уже построен. Там оставалось три двушки и трёшка. Потом поехали в Черноморец. Здесь выбор был побольше, а по деньгам почти также. Остановились на Черноморце. Далее в офисе Домиан я набросал на бумаге удобный для меня график платежей, передал его Елене. Она, предварительно позвонив девочкам из отдела продаж Черноморца, скинула им набросанный мною график, где я указал, когда и какую сумму смогу внести, и вскоре был получен положительный ответ. Мы поехали в отдел продаж ЖК Черноморский на Крымской, 19 и уже с застройщиком я заключил предварительный договор, в котором был расписан мой график платежей и передал ему первоначальную сумму. Так что никаких предварительных знакомств с этим агенством у меня не было.

Забыл сказать, что все это время Елена не отходила от нас с женой ни на минуту, отвечала на любые вопросы, возила нас на своем автомобиле. Очень приятная молодая женщина. После я уже немного почитал отзывов в инете об этом агенством, все были довольны. У них есть сайт, можете зайти, почитать.

Митрич пишет:Что-то они заелись совсем. Когда я покупал квартиру в Черноморском-1, то мне они предложили сами рассрочку на 4 месяца. А если сразу платить, то скидку давали.

У меня так же было. Какой-то жадный менеджер Северянину попался. Ну или сотрудникам Евростроя не досуг тратить время на обсуждение с клиентом всевозможных деталей, и на составление индивидуальных графиков платежей, и они дают это на откуп посредникам-агентствам.

Северянин пишет:(...) рассрочка на 9 месяцев при первоначальном  взносе 200000р.  На следующий день был получен ответ, что на такие условия согласны два застройщика. Это ЖК Созвездие на Луначарского и ЖК Черноморский-2.

Отличные условия у вас в итоге получились! Видимо, это тот самый случай, когда от агентов по недвижимости действительно есть польза.

Да у них и сейчас есть рассрочка. 50000р при бронировании квартиры, далее через неделю 50% стоимости и остальная сумма в течении полугода. И отступать от этих 50% через неделю они не очень-то хотят. Да и с каждым клиентом, как сказал Wolf, они особо не сюсюкаются. Я несколько раз заходил к ним в отдел, так народ за квартирами идет, аж очередь выстраивается. У них большая доска на стене висит с таблицами, в которых внесены выставленные на продажу квартиры, они там закрашивают маркером проданные квартиры, так половина уже продана, и это за одну неделю, после старта продаж. А у меня вклады в банках заканчиваются осенью и зимой и основные суммы будут именно в это время. А летом мелочевка разная. Можно было подождать, когда следующие дома выставят на продажу, но не факт, что цена останется такой же.

Всем привет!
Форум умер?

дмитрий.net пишет:Всем привет!
Форум умер?

Приветствую от лица общественности!
Ну, не то чтобы совсем умер, но находится в коматозном состоянии Наверное, дольщики Черноморского-1 уже всё обсудили, а черноморцы-2 просто молча читают, как оно всё было у нас...

Всем привет. А что , спуска к морю не сделали с новой набережной.? Вроде хотели

И на том спасибо!

Добрый день, а кто-нибудь может выложить фото с благоустраиваемой набережной со стороны Кручи? Будьте так любезны..

Добрый день! Фотографии набережной и этапов строительства ЖК "Черноморский 2" можно посмотреть на сайте vestum.ru в разделе "хроника строительства". 
К сожалению не могу опубликовать ссылку на страницу сайта, т.к. новые пользователи этого форума не могут публиковать внешние ссылки и адреса e-mail в течение первых 7 дней после регистрации.
Фотографиям около 3-х недель, к сожалению более свежих не найду.
     Никто не знает, законно ли на территории ЖК "Черноморский 2" планируют построить девятиэтажное здание? Не возникнут ли потом проблемы? Ведь администрацией Геленджика ранее было принято решение не строить дома выше семиэтажных...

Nik пишет:     Добрый день! Фотографии набережной и этапов строительства ЖК "Черноморский 2" можно посмотреть на сайте vestum.ru в разделе "хроника строительства". 
К сожалению не могу опубликовать ссылку на страницу сайта, т.к. новые пользователи этого форума не могут публиковать внешние ссылки и адреса e-mail в течение первых 7 дней после регистрации.
Фотографиям около 3-х недель, к сожалению более свежих не найду.

Вот эти фото с вестума:

Nik пишет:   Никто не знает, законно ли на территории ЖК "Черноморский 2" планируют построить девятиэтажное здание? Не возникнут ли потом проблемы? Ведь администрацией Геленджика ранее было принято решение не строить дома выше семиэтажных...

Ну, Еврострой перед началом стройки получает разрешения на строительство, которые выдаёт та самая администрация. Если администрация согласует с ними 9 этажей и выдаст соответствующее разрешение, то так тому и быть... Пока мы видели разрешения только на семиэтажки, которые по факту - восьмиэтажки, т.к. 7 этажей + мансарда. В документах это проходит как "7-этажный жилой дом, количество этажей - 8"
Пока тенденция такова: Еврострой строит столько этажей, сколько указано в разрешениях. А проблемы с законом возникают у тех застройщиков, кто получает разрешение на 7 эт., а строит... например, 14! (многострадальный дом Красногвардейская,79)