Ввод в эксплуатацию, передача квартир собственникам

Гиппо77, ясно, сроки разные в договорах. Но я, собственно, вот что хочу уточнить: насколько я понимаю, по закону договор считается исполненным после подписания передаточных документов (что, в свою очередь, возможно лишь после ввода объекта в эксплуатацию). В нашем случае это будет подписание основного ДКП (к моменту подписания которого Застройщик обязуется оформить все предусмотренные законом документы на квартиру - см. Договор пункт 3.1.1). Т.е. неисполнение договора (просрочка) считается не с момента предполагаемого окончания стройки (у нас это 31.10.2015г), а со дня, до которого должен был быть подписан основной ДКП (в Вашем случае это 30 ноября, у меня - 1 февраля).

Правильно я понимаю? Дольщики, если кто-то из вас лучше соображает в законах - поправьте меня, если ошибаюсь.

Гиппо77 пишет:2. Сверка платежей и окончательный расчет - до 31.10.2015 г.

То бишь до завтра. Ну и как, обращался к Вам застройщик за окончательным расчётом (с БТИшными документами), или молчат пока?

Вольф, наш предварительный договор тоже отличается от Вашего. Цитирую:
"4.2. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее 30 ноября 2015 г... Строительство, окончание строительства и мероприятия по вводу в эксплуатацию... Литер 5, Сторона-1 планирует завершить до 30.10.2015 г. Окончание строительства многоквартирного жилого дома 30.10.2015 г."
Согласно п. 2.3, сверка платежей и окончательный расчёт по квартире должны произвестись также до 30.10.2.015 г.
Вот сегодня как раз 30.10.2015 г. И что? Ну да, дом, можно считать, построен, но фактической площади квартиры мы так и не знаем, как со вводом в эксплуатацию дела обстоят - тоже молчание...

Леля, спасибо, интересно получается. У всех даты разные. Забавно - у меня даты более поздние, хотя наши дома "прямоугольники" были построены раньше, чем "башенки".

Леля пишет:Ну да, дом, можно считать, построен, но фактической площади квартиры мы так и не знаем, как со вводом в эксплуатацию дела обстоят - тоже молчание...

Вот это, конечно, печально. Но думаю, что всё будет хорошо. Если и задержка, то небольшая. А сами не пробовали звонить застройщику (ну или запрос по эл.почте сделать)?

Вольф, по поводу исполнения обязательств по договору: согласно Статье 12. "Исполнение обязательств по договору" Закона РФ от 30.12.04 № 214-ФЗ

1. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

2. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Вот консультация юриста по поводу "лишних" метров и взаимозачёта неустойки по просрочке сдачи строящегося дома.
http://www.s-u-d.ru/vopros-otvet/realty/1687/
Правда, консультации по этим вопросам касаются, в основном, дольщиков по 214 ФЗ. А у нас несколько другой юридический случай. Но, договор есть договор, и за неисполнение его застройщиком тоже можно (и нужно) штрафовать.

Обещают 15 ноября ключи в офисе Еврострой мне показали договора по электрике и по воде (канализации) можно будет делать ремонт единственная заминка как мне пояснили это переподключение по основной схеме электричество к каждому дому на отдельном счетчике до 15.11 обещают закончить. В цокольном этаже видел накопительные емкости и насосы Espa.

Uhastnic пишет:Обещают 15 ноября ключи в офисе Еврострой мне показали договора по электрике и по воде (канализации) можно будет делать ремонт единственная заминка как мне пояснили это переподключение по основной схеме электричество к каждому дому на отдельном счетчике до 15.11 обещают закончить. В цокольном этаже видел накопительные емкости и насосы Espa.

Ну, ремонт - месяцем-двумя раньше или позже - это, на мой взгляд, не так критично. А вот, когда и как будет оформлен основной договор и сама покупка, вот это принципиально. Да и обмеры БТИ интересно бы уже знать по нашему дому, но пока молчат.

Uhastnic, хорошо, дело движется. А про подписание основных ДКП и окончательные расчёты по метражу ничего не говорят?

У меня в договоре 31 октября -окончание строительства, до 1 декабря- окончательный расчет и сверка взаиморасчетов, до 1 февраля- основной ДКП.
По этому сижу не дергаюсь, жду 1 декабря. Нехорошо только, что окончательную площадь и стоимость могут огласить только 30 ноября.

Voldemar пишет:У меня в договоре 31 октября -окончание строительства, до 1 декабря- окончательный расчет и сверка взаиморасчетов, до 1 февраля- основной ДКП.
По этому сижу не дергаюсь, жду 1 декабря. Нехорошо только, что окончательную площадь и стоимость могут огласить только 30 ноября.

Со всеми, у кого стоял срок окончания строительства и окончательный расчёт в этом году (а также и заключение основных договоров), заключают дополнительное соглашение с датами окончания строительства и окончательного расчёта - 31 декабря 2015 г. Срок заключения основного договора передвигают вплоть до 31 марта 2016 г.
Вот и у нас такое соглашение заключено на днях.
Т.е. сроки покупки и оформления в собственность отодвигаются существенно.

Хочу обратить внимание покупателей на следующее обстоятельство.
(попытаюсь сформулировать понятно)
Учитывая юридические тонкости, присущие "предварительным договорам", необходимо заключить допсоглашение до срока заключения основного договора, обозначенного в предварительном договоре. Или же заключить основной договор в сроки, оговоренные в предварительном договоре.
У Вас Voldemar он 1 февраля 2016 г. и, наверное, можно действительно не дёргаться. А у меня стоял 30 ноября 2015 г. И у многих, полагаю, срок заключение ОД планировался в этом году.

Митрич пишет:Со всеми, у кого стоял срок окончания строительства и окончательный расчёт в этом году (а также и заключение основных договоров), заключают дополнительное соглашение с датами окончания строительства и окончательного расчёта - 31 декабря 2015 г. Срок заключения основного договора передвигают вплоть до 31 марта 2016 г.
Вот и у нас такое соглашение заключено на днях.
Т.е. сроки покупки и оформления в собственность отодвигаются существенно.

У меня аналогичное положение. Никто ко мне о заключении доп.соглашение не обращался до сих пор. Вы заключили доп.соглашение при явной просрочке сроков сдачи. Простили застройщику пени за просрочку срока ввода в эксплуатацию? Даже по доп.соглашению Вы должны были получить компенсацию минимум за 2 месяца....

Митрич пишет:Хочу обратить внимание покупателей на следующее обстоятельство.
(попытаюсь сформулировать понятно)
Учитывая юридические тонкости, присущие "предварительным договорам", необходимо заключить доп соглашение до срока заключения основного договора, обозначенного в предварительном договоре. Или же заключить основной договор в сроки, оговоренные в предварительном договоре.

Вообще-то, создается впечатление, что на объекте творится какая-то вакханалия: люди получают ключи, подписывают акты приема-передачи, что явно не законно. Теперь в ультимативном порядке(я правильно понимаю?) подписываются доп.соглашения о существенном переносе сроков строительства и пр. Основной договор нельзя подписать до ввода дома в эксплуатацию, а когда это произойдет - неизвестно.  Доп.Соглашение - это вариант, но он не должен быть "улицей с односторонним движением" только для застройщика. В итоге: очевидно, что затяжка со сроками это его вина, а теперь нужно договариваться и ему чем-то нужно также поступиться.

Гиппо77 пишет:Вообще-то, создается впечатление, что на объекте творится какая-то вакханалия

По моим наблюдениям, у нас в Черноморском пока еще всё очень даже прилично и пристойно по сравнению с. На других объектах (в том числе и ФЗшных) обычно творится куда более разухабистая драматургия. Все эти ключи, акты и доп.соглашения тут - общепринятая практика. Ключи брать досрочно никто не заставляет, дольщики сами торопятся поскорее отремонтироваться и въехать (ну или продать), а раз есть спрос на такую "досрочку" - то есть и предложение от застройщиков  Впрочем, я могу понять Ваши ощущения по данному вопросу, мне просто оно как-то уже привычно стало

Гиппо77 пишет:Доп.Соглашение - это вариант, но он не должен быть "улицей с односторонним движением" только для застройщика.

ППКС. Хотелось бы, чтобы это было взаимовыгодно.

Гиппо77 пишет:Никто ко мне о заключении доп.соглашение не обращался до сих пор.

А Вы сами не связывались с застройщиком? Я вот что думаю... у меня пока ещё договор не просрочен, но когда сроки будут подходить к концу (и если представители застройщика сами со мной не созвонятся) - я этот вопрос подниму самостоятельно. Ведь договор - это ответственность двух сторон, и если "продавец" о нас запамятовал, надо действовать самим. Как совершенно верно написал Митрич:

Хочу обратить внимание покупателей на следующее обстоятельство.
(попытаюсь сформулировать понятно)
Учитывая юридические тонкости, присущие "предварительным договорам", необходимо заключить допсоглашение до срока заключения основного договора, обозначенного в предварительном договоре. Или же заключить основной договор в сроки, оговоренные в предварительном договоре.

Гиппо77, получить компенсацию в виде пени (в общепринятом смысле) за не выполнение условий предварительного договора не удастся.
Если влезть в юридические дебри, то оказывается, что при невыполнении условий предварительного договора вы сможете через суд получить, максимум, компенсацию в размере ставки рефинансирования (ключевой) Центробанка за время пользования Вашими деньгами. Это может классифицироваться судом для застройщика как "незаконное обогащение" (так, кажется). Т.е, он взял деньги попользовался, покрутил, но ничего Вам не сделал или не продал. Он Вам компенсирует ту прибыль, которую бы Вы получили, поместив деньги в банк.
А чтобы предварительный договор не потерял силу, одной из сторон (любой) до окончания срока заключения основного договора необходимо направить другой стороне Предложение (оферту) о заключении основного договора. Если ни одна из сторон не направила такое предложение, то после даты заключения основного договора, отражённой в предварительном договоре, предварительный договор теряет силу. Т.е., застройщик может забить на Ваш договор и на Вас и продать квартиру другому покупателю.

В следствие этого возможно два способа выхода из данной ситуации:

1. Направить оферту застройщику. (Он должен её получить до срока заключения основного договора согласно ПД.) И потом "принуждением" (это отражено в предварительном договоре) попытаться заставить его заключить основной договор. В нашем случае это вряд ли получится, я так думаю. Придётся договориться на условиях застройщика или разойтись с ним, получив компенсацию по % Центробанка.
2. Самому связаться с застройщиком, напомнив ему о сроках, получить и принять его условия по допсоглашению.

В моём случае сроки сдачи и заключения ОД оказались для меня не очень критичными (хотя лучше бы всё провернуть в этом году). Поэтому, взвесив "за" и "против" согласился с условиями допсоглашения.

Ну, а Вам и всем "товарищам по несчастью" придётся  принимать решение.

Сегодня имел беседу с Евростроем. Кому интересно: окончание строительства официально -25 декабря, заключение основного ДКП -1 февраля, передача документов на собственность -конец марта начало апреля. Говорят что с новым налогооблажением ничего не связано- такие сроки были запланированы. С 15 ноября можно оформлять передаточные акты, получить ключи и официально делать ремонт. Вода, свет, канализация - есть. Газа в этом году скорей не предвидется. Сейчас доделывают внутрянку, монтируют лифты, благоустраивают территорию. Все это касается только лит. 1, 2 и 1а. Про остальные литеры не спрашивал. Говорят очень много работы -на e mail не отвечают, телефоны все время заняты.

Voldemar пишет:Говорят что с новым налогооблажением ничего не связано- такие сроки были запланированы.

Да, отмазка у них есть. Однако очевидно, что это только отмазка и есть причины (внутренние или внешние), препятствующие сдаче объекта. И очевидно, что застройщик хотел и планировал всё сдать в этом году. Это было выгодно для него. Гнали-то очень быстро. А теперь полгода приходится ждать.
А начитать ремонт в расчёте, что через полгода я стану собственником - не предполагаю. Многое может за это время поменяться. Все, как говорится, под богом ходим. Подождём. Пусть будет всё как положено оформлено.

Voldemar пишет:Говорят очень много работы -на e mail не отвечают, телефоны все время заняты.

На сайте Еврострой есть сервис "ЗАКАЗАТЬ ЗВОНОК". Мне всегда очень быстро перезванивали.

Еще один момент маневров Евростроя: замеров площади БТИ не было и не известно когда будет. Как можно подписывать передаточный акт не зная площади и стоимости квартиры до основного договора. Вероятно это действительно специфика Геленджика.

Voldemar пишет:Еще один момент маневров Евростроя: замеров площади БТИ не было и не известно когда будет. Как можно подписывать передаточный акт не зная площади и стоимости квартиры до основного договора. Вероятно это действительно специфика Геленджика.

Совершенно справедливо. И я думаю - как?

Митрич пишет:Совершенно справедливо. И я думаю - как?

Судя по другим ЖК, люди подписывали акт без указания даты...

Вообще интересно, что в этом самом акте написано. Если там перечислены недоделки и сроки их устранения - это одно. А если там формулировка в духе "всё отлично, всё устраивает, никаких претензий не имею" - это уже совсем другое дело...

Митрич пишет:А начитать ремонт в расчёте, что через полгода я стану собственником - не предполагаю. Многое может за это время поменяться. Все, как говорится, под богом ходим. Подождём. Пусть будет всё как положено оформлено.

Я пока такого же мнения придерживаюсь. Хотя, конечно, ждать уже становится утомительно, особенно когда дома уже готовые стоят

Voldemar пишет:С 15 ноября можно оформлять передаточные акты, получить ключи и официально делать ремонт.

Таки этот день настал!
Если вдруг кто уже получает ключи и ремонтируется - расскажите, что да как. На каких условиях ключи выдаются, что там за акт и что в нём написано?

Wolf пишет:Таки этот день настал!
Если вдруг кто уже получает ключи и ремонтируется - расскажите, что да как. На каких условиях ключи выдаются, что там за акт и что в нём написано?

Для меня этот день настанет в следующем году, т.к. задумал перепланировку. Она возможна только после официального ввода в строй дома. Сейчас же её нельзя делать ввиду позиции газовщиков и до сдачи дома БТИ(да и это не законно, если обойти эти преграды). Только после получения свидетельства о собственности оформляется перепланировка. В общем, принял решение подождать и не дергаться...

Тем кто уже принимает квартиры. Коллеги, считаю надо указывать где то в актах и недостатки придомовой территории и в подъездах и вообще все что попадется на глаза, что бы не платить потом управляющей конторе на их устранение.

Гиппо77 пишет:
Для меня этот день настанет в следующем году, т.к. задумал перепланировку. Она возможна только после официального ввода в строй дома. Сейчас же её нельзя делать ввиду позиции газовщиков и до сдачи дома БТИ(да и это не законно, если обойти эти преграды). Только после получения свидетельства о собственности оформляется перепланировка. В общем, принял решение подождать и не дергаться...

В общем-то, я тоже сторонник законных путей. Но, по-видимому, в Геленджике, если нельзя, но очень хочется - то можно. Народ уже начинает переносить стены, делает перепланировку без сдачи дома БТИ и пр. актов и оформлений.

Если к ремонту допускают после приемо сдачи квартиры то, чем раньше начнешь ремонт, тем раньше начнешь платить за ком. услуги и др. издержки УК. Сейчас наверно временная аффелирующая УК от Застройщика, поэтому Застройщику выгодно быстрей сдать квартиры, чтобы все издержки потом оплатил новосел УК.Логично было бы сначало УК принять у застройщика придомовую территорию и места общего пользования.

Voldemar пишет:Если к ремонту допускают после приемо сдачи квартиры то, чем раньше начнешь ремонт, тем раньше начнешь платить за ком. услуги и др. издержки УК.

Подписал акт приема-передачи квартиры и с этого дня платишь за все услуги и тарифы. А ремонт здесь не при чём: можешь делать, или нет, но деньги плати. Придумают за что взимать (охрана, места общего пользования, вывоз мусора и пр.)