Заселение и проживание

Добрый день форумчане!
Предлагаю на обсуждение тему начисленного тарифа на содержание, который выставила ТСЖ в Черноморском -2.
Тариф 35 рублей за 1 кв.м.
В настоящие время комплекс не закончен, идёт круглосуточное строительство ЖК, сопровождающее шумными работами и пылью. Лифты включают только через несколько месяцев после сдачи дома, работы в подъездах толком не закончены (нет напольных плинтусов), во многих корпусах кислотой испорчены перила на лестничных площадках, информационные стенды стоят пустые, нет почтовых ящиков, в подъездах уборка крайне редко, а из-за ремонтных работ стоит постоянная грязь, подъезды пока ещё не оборудованы домофонами, придомовая территория открыта, подъездные пути к ЖК не благоустроены (дорога разбита, тротуаров нет), но тариф в полную силу уже заработал. Подобный тариф в размере 40 рублей в Геленджике только в жк Акватория - комплекс бизнес класса, с соответствующей территорией, бассейном, первая береговая пляжная! линия и т.д. В нашем же случае дома, ЖК- обычный эконом-комфорт максимум, с небольшой придомовой территорией на каждый корпус.
По городу тариф на содержание в подобных домах от 14 до 25 за 1 кв.м. Средняя цена 19-20 рублей за 1 кв..
Откуда ТСЖ Вымпел-2 взяли такой тариф не понятно.

Большая часть зелени посаженная перед домами, либо изначально погибла, либо не правильно посажена, либо погибла по причине того, что первое время за ней ни кто не ухаживал. Поливать насаждения начали в середине лета. А жара началась в начале июня, с поливом спохватились слишком поздно 50 %. посаженных деревьев - полностью высохли.

Ксения85 пишет:Добрый день форумчане!
Предлагаю на обсуждение тему начисленного тарифа на содержание, который выставила ТСЖ в Черноморском -2.
Тариф 35 рублей за 1 кв.м.
В настоящие время комплекс не закончен, идёт круглосуточное строительство ЖК, сопровождающее шумными работами и пылью. Лифты включают только через несколько месяцев после сдачи дома, работы в подъездах толком не закончены (нет напольных плинтусов), во многих корпусах кислотой испорчены перила на лестничных площадках, информационные стенды стоят пустые, нет почтовых ящиков, в подъездах уборка крайне редко, а из-за ремонтных работ стоит постоянная грязь, подъезды пока ещё не оборудованы домофонами, придомовая территория открыта, подъездные пути к ЖК не благоустроены (дорога разбита, тротуаров нет), но тариф в полную силу уже заработал. Подобный тариф в размере 40 рублей в Геленджике только в жк Акватория - комплекс бизнес класса, с соответствующей территорией, бассейном, первая береговая пляжная! линия и т.д. В нашем же случае дома, ЖК- обычный эконом-комфорт максимум, с небольшой придомовой территорией на каждый корпус.
По городу тариф на содержание в подобных домах от 14 до 25 за 1 кв.м. Средняя цена 19-20 рублей за 1 кв..
Откуда ТСЖ Вымпел-2 взяли такой тариф не понятно.

Да, дороговато получается, если сравнивать с нашим простым Черноморским. Содержание набережной и пр., видимо, заложили. Но тут пока собственники не организуются и не потребуют отчётность и смету, вряд ли что-то изменится. А на этапе строительства и заселения, растянутого на несколько лет, это будет не скоро, полагаю.

Я взяла в ТСЖ подробную распечатку тарифа -35 за квадрат. Думаю, нужно требовать письменного обоснования утверждённого тарифа. Такое впечатление, что часть этих услуг просто на ходу придумано, а часть дублируются в нескольких графах. Например:есть графа - содержание обслуживающего персонала - что это? ЗРП кому? Я так понимаю - всем тем, кто занимается обслуживанием ЖК - т.е. сантехник, электрик, дворник, уборщик, бухгалтер, исполнительный директор  и т.д. Но в нашей же смете тарифа, есть отдельная графа  - содержание персонала, отдельная графа- для дворника, для уборщика, для диспетчера, содержание АУП (Административно-управленческий персонал, который выполняет руководящие функции) и отдельно бухгалтеру, замаскировав это, как проведение начислений за услуги и приём платежей собственников дома (согласно Договора ЕРКЦ). По факту ни кто конечно ни каких платежей не принимал и не принимает даже в Черноморском -1. А то, что бухгалтер, кроме всего остального занимается начислениям платежей -ну так это её обязанность. Или что мы за каждый чих сотрудников будем платить по отдельным графам? Так можно и до 50 рублей за 1 кв.м дорасти.
Попросила для ознакомления копию Протокола собрания членов ТСЖ на наш корпус. Сказали что Протокол будет на следующей неделе. Якобы ещё учредители не принесли его в офис. А начисления коммунальных за содержание идут с апреля.  Что мешает пол года занести Протокол собрания? Боюсь, что на сегодняшний день он всё ещё отсутствует. Его просто нет. Сайт ТСН Вымпел-2 до сих пор не работает, но услуга за содержание сайта с апреля включена в тариф.
Люди покупая квартиры, после получения "заветных" ключей видимо долго находятся в эйфории, возможно поэтому пока нет ни какой активности со стороны собственников, хотя судя по остаткам квартир продано очень прилично. Скорее всего холодный душ примут и начнут "трезветь" когда займутся оформлением лицевых счетов на оплату коммунальных услуг: газа, содержания, света и воды. Тут то у собственников квартир и придёт осознание.

http://vimpel2-gel.ru - Вымпел -2 официальный сайт ТСН

Всё, как всегда...

На сегодняшний день работа ТСН /ТСЖ - Вымпел -2 практически ни какая не ведётся, кроме уборки подъездов и озеленения придомовой территории. Диспетчерская служба отсутствует, в случае возникновения аварийной ситуации звонить некуда и ни кто не будет заниматься ни какими проблемами. Штат в Вымпел 2 не набран. Зато исправно ТСН Вымпел -1 с апреля 2018 г нам начисляют содержание 35 рублей за квадратный метр. На стендах размещённых в подъездах нет ни какой информации.

Ничуть не удивлен деятельностью Евростроя в Черноморском-2 Схема уже отработана: на этапе строительства, когда ещё квартиры не переданы владельцам, 3-4 сотрудника застройщика организует ТСЖ и навязывают в ,безусловном порядке, свои решения. В Черноморском-1 до сих пор продолжается этакое. Причем, согласно гражданскому кодексу РФ после истечения 2-х лет должно было состоятся отчетно- выборное собрание, однако, и здесь Еврострой просто игнорирует законодательство. Правда, хотели протащить на собрании(не выборном) увеличение тарифа, но явки просто почти не было (11% только). Так,что все решения ТСЖ ВЫМПЕЛ по Черноморскому-1 фактически нелегитимны, но для признаниятакого факта нужно обращаться в суд. Самое главное, для всех жителей- - это провести перевыборы правления и отстранить застройщика от диктата над жителями. Кстати, дому по Крымской ул. 21 (ЖК Маяк) удалось сделать такое, а платят они 16 руб. за 1 кв.м.

В Уставе ТСН Вымпел-1 п 1.4 написано....." Товарищество создаётся без ограничения срока деятельности. Число членов Товарищества должно превышать 50 % от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации Товарищества в случае, если члены Товарищества не обладают более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В случае непринятия такого решения Товарищество подлежит ликвидации в судебном порядке. "
Я думаю, что в случае ЖК Черноморский -1 численность членов Товарищества давно уже менее 50 %. Подозреваю, что даже в ЖК Черноморском -2 (в сданных домах ) давно менее 50 %. А это значит ТСН нужно было давно ликвидировать. Видимо собственники очень пассивно себя ведут, поэтому до сих пор такой бардак. Основная масса людей иногородние. Вникать в нюансы управления домом, коммунальных платежей и т.п. не хотят, этим и пользуются учредители ТСН.
Равнодушие и безразличие нас же и погубит.

Совершенно с Вами согласен в том, что, в подавляющем большинстве, собственники апатичны и безразличны. Причём, основная причина этого то, что ,более половины владельцев приобрели жильё для сдачи в аренду. А вступали в ТСЖ ВЫМПЕЛ-1 автоматически подписывая заявление о приеме при получении ключей и прочих спец.мероприятий застройщика, находясь в состоянии эйфории.Так что сейчас в ТСЖ насчитывается более 50% голосов. Вот только одна заковыка: поддерживают правление сейчас намного меньшее число от вступивших в него.
Ситуацию можно разрулить созывом отчетного-выборного собрания по инициативе владельцев с избранием новым состава членов правления, или ликвидации ТСЖ, или избранием иного способа управления. И для этого нужно 50% голосов в поддержку. Вот так как-то.....

Гиппо77 пишет:Совершенно с Вами согласен в том, что, в подавляющем большинстве, собственники апатичны и безразличны. Причём, основная причина  этого то, что ,более половины владельцев приобрели жильё для сдачи в аренду. А вступали в ТСЖ ВЫМПЕЛ-1 автоматически подписывая заявление о приеме при получении ключей и прочих спец.мероприятий застройщика, находясь в состоянии эйфории.Так что сейчас в ТСЖ насчитывается более 50% голосов. Вот только одна заковыка: поддерживают правление сейчас намного меньшее число от вступивших в него.
Ситуацию можно разрулить созывом отчетного-выборного собрания по инициативе владельцев с избранием новым состава членов правления, или ликвидации ТСЖ, или избранием иного способа управления. И для этого нужно 50% голосов в поддержку. Вот так как-то.....

Спасёт только очно-заочная форма собрания. По другому никогда не соберёте 51 %.
В Черноморском-2 ни кто даже не предлагал вступить в ТСН, во всяком случае мне не предлагали. Думаю и остальным также , как и мне просто выдавали ключи, паспорта на котлы, счётчики, объясняли по поводу заключения Договора по газу и всё.

Да, я и имел ввиду очно-заочную форму проведения собрания. Будет крайне интересный вариант, что, если не смогут избрать новых членов правления ТСЖ из-за нехватки голосов, то старый состав правления и их "подкаблучники" просто НИКОГДА уже не смогут собрать необходимого кворума. И что тогда? Договариваться? Идти на компромисс? Председатель правления ТСЖ чётко разъяснил, что правления не уйдёт ни при каком раскладе(это он загнул лишку). В общем, ситуация для вмешательства контролирующих гос.органов.

Гиппо77 пишет:В общем, ситуация для вмешательства контролирующих гос.органов.

Здесь я с вами полностью согласна.

Ксения85 пишет:

Гиппо77 пишет:В общем, ситуация для вмешательства контролирующих гос.органов.

Здесь я с вами полностью согласна.

Правильно здесь говорится. Всё нам всем достаточно очевидно - надо что-то менять. Спасение утопающих... Разговоры разговорами,но дело закрутить в нужном направлении могут только постояянно живущие активисты.
Кто готов жертвовать временем, тратить невы и здоровье на это?

Митрич пишет:

Ксения85 пишет:

Гиппо77 пишет:В общем, ситуация для вмешательства контролирующих гос.органов.

Здесь я с вами полностью согласна.

Правильно здесь говорится.  Всё нам всем достаточно очевидно - надо что-то менять. Спасение утопающих... Разговоры разговорами,но дело закрутить в нужном направлении могут только постояянно живущие активисты.
Кто готов жертвовать временем, тратить невы и здоровье на это?

Здесь два варианта или отстаивать свои интересы или проглотить и оставить как есть.

Ситуация в любом случае разрешится..... Причём, евростроевцы просто обязаны привести в соответствие с ГК РФ устав ТСЖ. Они сейчас руководствуются Уставом где прописан срок их полномочий - 3 года(!?). А по кодексу 2 года. В общем, если даже не будет инициировано собрание собственниками, ТСЖ Вымпел обязано провести собрание до апреля 2019 года, т.к. оно исходит только из Устава. А там посмотрим, нужны только альтернативные кандидаты в правление. А ведь инициативная группа по проверке деятельности Вымпела и переизбрания правления существовала. Однако, её усилия ушли "в песок" ввиду отсутствия поддержки среди собственников и мало эффективности действий.
P.S. Так как сейчас просто быть не может и не должно быть.

Гиппо77 пишет:Ситуация в любом случае разрешится..... Причём, евростроевцы просто обязаны привести в соответствие с ГК РФ  устав ТСЖ.  Они сейчас руководствуются Уставом где прописан срок их полномочий - 3 года(!?). А по кодексу 2 года. В общем, если даже не будет инициировано собрание собственниками, ТСЖ Вымпел обязано провести собрание до апреля 2019 года, т.к. оно исходит только из Устава. А там посмотрим, нужны только альтернативные кандидаты в правление. А ведь инициативная группа по проверке деятельности Вымпела и  переизбрания правления существовала. Однако, её усилия ушли "в песок" ввиду отсутствия поддержки среди собственников и мало эффективности действий.
P.S. Так как сейчас просто быть не может и не должно быть.

ТСН/ТСЖ хороши только тогда, когда собственники постоянно проживают в доме и есть достаточное количество активистов.

Все же, склоняюсь к следующему, на мой взгляд, самому безболезненному варианту разруливания ситуации в ТСЖ с верховенством застройщика:, а именно:
1. В случае ЖК Черноморский-2 ни в коем случае нельзя допустить вовлечения в товарищество более 50% голосов, тем самым ТСЖ с правлением из сотрудников Евростроя просто не будет. Так как, большинство квартир в комплексе однокомнатные и, тем самым, "заточены" , в основном, под аренду в летний период, район обречён в высокий сезон на шум, гам и автомобильные пробки. В таком случае создавать ТСЖ нецелесообразно, т.к. зимой квартиры будут просто пустовать. Оптимально делегировать полномочия по обслуживания комплекса управляющей компании.
2. В случае с ЖК Черноморский-1 наиболее рациональный и наименее нервозный вариант - это ликвидация ТСЖ, т.е. собственники должны написать заявления о выходе из товарищества и, после достижения рубежа менее 50%, товарищество должно самоликвидироваться. А после уже определить то, кто будет обслуживать комплекс.

Гиппо77 пишет:Все же, склоняюсь к следующему, на мой взгляд, самому безболезненному варианту разруливания ситуации в ТСЖ с верховенством застройщика:, а именно:
1. В случае ЖК Черноморский-2 ни в коем случае нельзя допустить вовлечения в товарищество более 50% голосов, тем самым ТСЖ с правлением из сотрудников Евростроя просто не будет. Так как, большинство квартир в комплексе однокомнатные и, тем самым, "заточены" , в основном, под аренду в летний период, район обречён в высокий сезон на шум, гам и автомобильные пробки. В таком случае создавать ТСЖ нецелесообразно, т.к. зимой квартиры будут просто пустовать. Оптимально делегировать полномочия по обслуживания комплекса управляющей компании.
2. В случае с ЖК Черноморский-1 наиболее рациональный и наименее нервозный вариант - это ликвидация ТСЖ, т.е. собственники должны написать заявления о выходе из товарищества и, после достижения рубежа менее 50%, товарищество должно самоликвидироваться.  А после уже определить то, кто будет обслуживать комплекс.

Да я бы не сказала, что в Черноморском-2 однокомнатных квартир больше, чем в Черноморском-1. Студии есть, но их немного. В основном они после многочисленных перепродаж и будут сдаваться в аренду. А вот однокомнатные квартиры, площадь которых в среднем 45-50 кв.м. - это уже ближе к 2-х к. квартире, в основном покупают для жизни, отдыха или переезда в будущем после ухода на пенсию. И дело даже ни в том, в каком ЖК каких квартир больше, а в том, что собственников в ближайшее время будет проживать немного. Надо посмотреть в законодательстве вариант выхода например одного дома из многодомного ТСН. Возможно это будет проще, чем собирать все дома. Один дом выйдет, за ним и остальные потянутся.

Согласно ч.6 ст.143 Жилищного кодекса, если участников остается менее 50% - дом автоматически выходит из ТСН.

Статья 140 Реорганизация товарищества собственников жилья
[Жилищный кодекс РФ] [Глава 13] [Статья 140]
1 Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке,
которые установлены гражданским законодательством.
2 Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный
кооператив.
3 Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных
домах, может быть осуществлена в форме разделения при условии соблюдения требования,
установленного частью 1 статьи 136 настоящего Кодекса. Решение о разделении товарищества
может быть принято на общем собрании его членов большинством голосов членов товарищества
от числа голосов членов товарищества, присутствующих на его общем собрании, при условии
согласия на такое разделение общего собрания собственников помещений в каждом
многоквартирном доме, решение о котором принято большинством голосов от общего числа
голосов собственников помещений в каждом многоквартирном доме в течение двух лет с момента
проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники
помещений в котором инициировали такое разделение.
4 Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных
домах, может быть осуществлена в форме выделения при условии соблюдения требования,
установленного частью 1 статьи 136 настоящего Кодекса. Решение о выделении товарищества
может быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в
котором будет создано товарищество собственников жилья в процессе выделения, большинством
голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

Согласен, в целом. И на мой взгляд, чем вступать в бесполезные дискуссии с застройщиком в лице правления ТСЖ, лучше не вступать в эту структуру, или выйти из неё как в случае ЖК Черноморский-1. Однако, есть и определённые отрицательные моменты. Наши комплексы состоят из большого количества многоэтажек и, если 1-2 здания выйдет из ТСЖ и самоорганизуются , то начнётся неразбериха и сведение счетов. А как в этом случае будут функционировать, и кому принадлежать наружные коммуникации? К тому же, далеко не все дома последуют примеру "зачинщиков". Есть, к примеру,такие здания, где 2-первых этажа отданы под коммерцию и офисы, а там всех все устраивает, а также застройщик владеет частью площадей. Набрать там более 50% за самостоятельность, или за отлучение застройщика от управления комплексом весьма проблематично.
Начинать нужно коллективно всеми собственниками, а если не получится, то идти своим путём каждому дому.

Гиппо77 пишет:Согласен, в целом.    И на мой взгляд,  чем вступать в бесполезные дискуссии с застройщиком в лице правления ТСЖ,  лучше не вступать в эту структуру, или выйти из неё как в случае ЖК Черноморский-1. Однако, есть и определённые отрицательные моменты. Наши комплексы состоят из большого количества многоэтажек и, если 1-2 здания выйдет из ТСЖ и самоорганизуются , то начнётся неразбериха и сведение счетов. А как в этом случае будут функционировать, и кому принадлежать наружные коммуникации? К тому же, далеко не все дома последуют примеру "зачинщиков". Есть, к примеру,такие здания, где 2-первых этажа отданы под коммерцию и офисы, а там всех все устраивает, а также застройщик владеет частью площадей. Набрать там более 50%  за самостоятельность, или за отлучение застройщика от управления комплексом весьма проблематично.
Начинать нужно коллективно всеми собственниками, а если не получится, то идти своим путём каждому дому.

Всеми собственниками никогда не получится. Нужны активисты, создание инициативной группы, которые поведут остальных. Понятно, что Правление и ТСН удобно устроились и сдавать кому либо свои позиции не собираются. Но за свои права нужно бороться. Реальный тариф за содержание, который должен быть в наших с вами домах/комплексах - это 14- максимум 16 рублей за квадратный метр. Собственников коммерций всё устраивает, потому что для них сделали заниженный тариф, что противоречит законодательству РФ.
В Черноморском -1 тариф за содержание жилых помещений - 20 рублей за кв.м., а нежилые - 12 рублей кв.м.

Расходы на содержание и ремонт лифтового оборудования многоквартирных домов является составной частью расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 37, статья 39 и 158 Кодекса, статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, разделы II и III Правил). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (часть 1 статьи 37, часть 2 статьи 39 Кодекса). В связи с этим расходы на содержание лифтового оборудования обязаны нести все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме независимо от положения таких помещений в доме. Указанный подход отражен в решении Верховного Суда Российской Федерации от 26 мая 2005 года N ГКПИ05-588. Такие расходы не являются расходами на пользование лифтами, как средствами транспортировки граждан и грузов. Органы местного самоуправления и органы государственной власти субъектов Российской Федерации не имеют полномочий изменять императивные нормы федерального законодательства.

В соответствии со статьями 39, 156 (частей 3, 7 и и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекса) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв.м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (часть 2 статьи 154, статьи 155-158 Кодекса). При отказе собственников нежилых помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме или при несвоевременном и (или) не полном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги к собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме могут применяться меры гражданско-правовой ответственности, предусмотренные частью 14 статьи 155 Кодекса, а также истребование на основании судебного решения задолженности путем обращения взыскания на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее должнику на праве собственности.

В офисе работники ТСН " Вымпел" собственников не являющихся челнами ТСН Черноморского 1 и 2 вводят в заблуждение, говоря только об обязанностях и скрывая истинные права. Поэтому хочу внести ясность на счёт прав.

Права собственников, не входящих в ТСЖ многоквартирного дома

Отказываясь от членства в ТСЖ, собственник оставляет за собой право на получение информации, связанной с управлением дома, деятельностью товарищества в объёме, установленном уставом ТСЖ и жилищным законодательством. Помимо того, собственник вправе обжаловать решение органов управления в судебном порядке (ст. 143.1 ч. 3 ЖК РФ). Собственник, не ставший членом ТСЖ, также обладает правом на ознакомление со следующими документами: бухгалтерскими отчётами по деятельности ТСЖ, а также сметами доходов и расходов, годовыми отчётами по сметам и заключениями аудиторских проверок; заключениями ревизионной комиссии товарищества; протоколами заседаний, собраний, ревизионной комиссии ТСЖ; технической документацией на дом и другими документами, которые связаны с управлением домом.

Членом нечистоплотного ТСЖ/ТСН лучше не быть

Согласен, опять-таки......Доказать правоту правлению нашего ТСЖ и заставить их следовать букве закона просто невозможно. А владельцы офисов и магазинов, платящие по заниженному тарифу, всегда будут на стороне таких руководителей недвижимостью. Чем отличаются собственники квартир на 1 этаже, платящие за ТО лифта, от офисных и магазинных деятелей, не платящих за лифтовое хозяйство ни копейки? Ничем! И это чётко определено в законодательстве. Да в законе откровенная "дыра"., но ВСЕ ОБЯЗАНЫ СОБЛЮДАТЬ ЕГО.. А ведь офисы Евростроя, Вымпела( владелец его - председаль правления ТСЖ) также располагаются в цокольном этаже.....